Sur l’application dans le temps de l’obligation de constater par acte authentique la prorogation d’une promesse de vente (Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.238, P+B+I : JurisData n° 2019-006224 )

La  loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Ce principe a été codifié à l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 116 de la loi précise que cet article est  applicable aux promesses de vente consenties à compter du 1er juillet 2009 (article 116 de la loi).

Quid des prorogations de promesses de vente, dans le silence de la loi ?

C’est à cette interrogation que vient répondre la Cour de cassation dans l’arrêt rendu le 18 avril 2019.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, une Mme R. avait vendu à une SCI une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 16 novembre 2012.

Il était stipulé dans l’acte qu’à l’expiration de cette date, si la vente n’était pas signée, le compromis se prorogerait automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires à compter du 16 novembre 2012.

Par acte du 5 mars 2015, et pour une raison de fond non précisée dans l’arrêt, Mme R. a assigné la SCI en annulation de l’acte de vente.

La Cour d’appel de BASTIA déclare nulle la prorogation de l’acte sous seing privé du 16 novembre 2007 en estimant qu’aucune disposition dérogatoire ne permettait de dire que les prorogations réalisées postérieurement au 1er juillet 2009, constatées ou non par un acte, sont exclues des dispositions légales susvisées.

La Cour de cassation casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt rendu en estimant que l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux promesses de vente consenties après le 1er juillet 2009 et à leur prorogation, de sorte que cour d’appel a violé les textes susvisés.

Autrement dit, les prorogations des promesses de vente entrant dans le champ d’application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation et qui sont antérieures au 1er juillet 2009 ne sont pas nulles si elles ne sont pas constatées dans un acte authentique.

F.BACLE