Loyers commerciaux et pandémie COVID 19 : 1ère décision

Jugement de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, RG n.°20/04516 du 10 juillet 2020

Le tribunal judiciaire de Paris était saisi de la question de savoir si un restaurateur qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation de la Covid-19, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période durant laquelle les cafés et restaurants étaient fermés.

Le bailleur demandait le paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020 tandis que le locataire soutenait que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait suspendu l’exigibilité du paiement des loyers dus durant cette période.

Le tribunal judiciaire décide de ne pas suivre l’argumentation du locataire, en ce que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 ne suspend pas l’exigibilité du paiement des loyers mais interdit l’exercice de voies d’exécution forcée.

Par ailleurs, il ajoute que les contrats doivent être négociés de bonne foi en vertu de l’article 1104 (ancien 1134) du code civil et qu’en l’espèce, le bailleur avait tenté d’adapter le paiement du loyer, ce à quoi le locataire n’avait pas donné suite.

Le tribunal judiciaire a mis un terme au débat selon lequel les loyers commerciaux étaient suspendus durant la période de crise sanitaire en vertu de l’ordonnance n°2020-306.

En réalité, l’argumentation du locataire de l’espèce n’était peut-être pas la plus adaptée car le droit des contrats prévoyait déjà une solution à la problématique.

En effet, la solution retenue par le Tribunal Judiciaire aurait certainement été différente si le locataire s’était prévalu de l’exception d’inexécution de son obligation de paiement du loyer au regard de l’inexécution de son obligation de délivrance et de jouissance de la chose louée par le bailleur !

L’article 1719 du code civil prévoit entre autres que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, il était loisible de constater que la jouissance paisible des locaux qui étaient nécessairement fermés durant l’état d’urgence sanitaire n’était plus assurée.

De facto, le preneur n’était plus apte à y exercer l’activité qui était prévue au contrat de bail et le résultat exigé par l’exécution de l’obligation de délivrance n’était donc plus atteint depuis le début de la période de fermeture. L’inexécution de l’obligation essentielle du bailleur était ainsi caractérisée.

De surcroît, la Haute Cour a eu l’occasion de juger que « si le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrer la chose louée, le locataire n’est pas tenu de payer les loyers qui en sont la contrepartie » (Cass. 1ère Civ., 20 juin 1995, n°93-16.807) et ce peu important que cette inexécution soit imputable ou non au bailleur ! (CA Aix-en Provence, 17 nov. 2015 n°14/06957).

En conclusion, l’ordonnance n°2020-306 était très alléchante pour celui qui souhaitait s’en prévaloir afin d’échapper à son obligation de paiement des loyers mais elle a probablement distrait l’attention de celui qui aurait dû s’attacher aux solutions posées par le droit commun des contrats qui prévoit de manière cartésienne que dans un contrat synallagmatique, si l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre a la possibilité de ne pas exécuter la sienne non plus.

Maxime Hardouin
Élève-avocat
DROUINEAU 1927