LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE : LES RÈGLES ET LES RISQUES

La notion de « résidence principale » est définie par renvoi à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Les règles :
On peut parfaitement mettre en location son logement mais il y a des règles :
• Le logement loué doit être à l’usage exclusif du locataire ; en effet, le propriétaire ne doit pas être présent durant la location,
• Le locataire doit y résider pour une courte durée. Il est possible de louer son logement pour un durée maximum de 90 jours par client. Dans certaines communes, il existe une durée totale de location du logement (ou d’une partie de celle-ci) à ne pas dépasser par an (120 jours par année civile), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
• Le locataire ne doit pas en faire son domicile (clientèle de passage).
La résidence principale étant louée meublée, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%.
Si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.

Si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez sous-louer ce logement, vous devrez également :
• Obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire,
• Et ne pas appliquer à votre sous-locataire un loyer supérieur au vôtre.

Si le logement fait partie d’une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique.

En général, il n’est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.
 Exception :
Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration.
Il est nécessaire de se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si la commune a mis en place cette procédure.
 Démarches auprès de l’administration fiscale
Que l’on soit propriétaire ou locataire de sa résidence principale, il faut demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee.
Cette démarche accomplie, un numéro SIRET est attribué par l’Insee. Ce numéro est à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus car les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Au-delà d’un certain montant, vous devrez également payer des cotisations sociales.

A noter
Il faut également respecter les règles s’appliquant aux meublés de tourisme savoir :
– Contrat de location
– Occupation des lieux
– Assurance
– Fiche de police
De plus,
– Dans certaines communes, il est nécessaire au propriétaire de collecter la taxe de séjour auprès du vacancier et la reverser à la commune.

– Certaines précautions sont à prendre lors de la mise en location, telles que :
• Protéger votre connexion internet afin qu’elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses,
• Veiller à ce que votre compagnie d’assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les vacanciers,
• Informer les vacanciers des spécificités de la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d’animaux et aux bruits…).

Les Risques : la requalification de la résidence principale en résidence secondaire ou locative en cas de cession
La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à la condition que le logement cédé constitue bien la résidence principale du cédant au jour de la cession (article 150 U du CGI).
A défaut, la plus-value serait taxée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, mais sur une assiette imposable réduite par un système d’abattements pour durée de détention (l’exonération n’étant totale qu’après trente ans de détention).
Quand le propriétaire occupe différents logements et afin de déterminer la notion de résidence principale, les juges considèrent que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants.
Ainsi, il résulte d’une décision de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, que cette preuve n’est pas apportée par l’inscription sur les listes électorales de la commune ni par la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus, lorsque les cédants occupent un autre appartement, sans qu’un réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements ne puisse être établi.
Dans le même sens, Cour Administrative d’Appel de Douai en date du 21 juillet 2015 a indiqué qu’un logement, rénové puis occupé pendant une brève période avant la cession, ne peut être qualifié de résidence principale, dès lors que la propriétaire possède un autre logement occupé concomitamment et à l’adresse duquel son enfant était domicilié au cours de sa scolarité.
En revanche, par décision du 10 mars 2015, le Conseil d’Etat a indiqué que la preuve d’une occupation effective pourrait être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire.
Il reste que face à l’augmentation de la mise en location de résidence principale, nous ne pouvons que mettre en alerte les propriétaires loueur, cédants leur bien afin de redoubler de vigilance quant à leur faculté à revendiquer l’exonération en question.
Nul doute que les contentieux en la matière seront florissant dans les années à venir.

En cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialiste et notamment un avocat mandataire en transactions immobilières qui pourra défendre au mieux vos intérêts.

Ludivine TROUVE

Clerc d’Avocat