Depuis 2018 et jusqu’en 2026, le législateur est venu encadrer la fixation des loyers dans de nombreuses villes où l’accès au logement est devenu chaotique, et plus particulièrement à Bordeaux. L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, modifiée le 24 août 2022, organise un dispositif d’encadrement expérimental des loyers sur huit ans, dont le périmètre est fixé par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986. Le décret d’application n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 de la loi de 2018 énonce que ledit dispositif doit être mis en place par arrêté préfectoral. Quant à la ville de Bordeaux, l’arrêté du 20 juin 2022, entré en vigueur le 15 juillet 2022 et applicable jusqu’au 20 juin 2023, dans l’attente du prochain arrêté, précise le dispositif applicable en ce qu’il fixe les loyers de référence, majorés et minorés, par catégorie de logement et section géographique, dérogeant ainsi au principe selon lequel le loyer est fixé librement par les parties lors de la conclusion du contrat de bail. En outre, les loyers fixés par le préfet prennent en compte l’année de construction de l’immeuble, son nombre de pièces mais surtout la zone où l’immeuble est implanté.
Les bailleurs désignés par la loi de 1989 doivent alors inclure dans les baux d’habitation : le loyer de référence, le loyer minoré ainsi que le loyer majoré. Ils ne pourront dépasser le loyer de référence majoré, à défaut de la justification d’un complément de loyer. En l’absence de cette mention, le locataire peut mettre en demeure le bailleur, dans le mois suivant la date de prise d’effet du bail, d’avoir à porter cette information au sein du contrat. Dans l’éventualité, où aucune réponse de la part du bailleur lui serait adressée, le locataire peut, trois mois après l’envoi de ladite mise en demeure, saisir la juridiction compétente, soit le juge des contentieux de la protection, d’une action en diminution des loyers. Le législateur a toutefois prévu une dérogation puisqu’un complément peut être appliqué, à condition que le montant et les caractéristiques du logement soient justifiés et figurent au sein du contrat de bail. Le complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré ainsi qu’en cas de logement présentant un certain nombre de désordres (humidité, classe énergétique F/G, problèmes d’évacuation d’eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale). A défaut de justification suffisante ou de sa mention au sein du bail, le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation, dans les trois mois de la signature du bail.
*** En cas de violation de ces dispositions, concernant les baux d’habitations signés à compter du 15 juillet 2022, les locataires pourront intenter une action en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré. Enfin, dans l’éventualité où le bailleur ne respecte pas le dispositif dans son ensemble, le préfet peut le mettre en demeure de mettre en conformité le contrat et de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende de 15 000 €, pour une personne morale. Néanmoins, cela n’empêche pas le locataire d’engager une action en diminution des loyers. Concernant cette dernière action, à l’exception des demandes relatives au complément des loyers et de la mise en conformité du contrat, la loi de 2018 ne mentionne aucun délai.
