L’agent immobilier doit justifier avoir mis en garde le vendeur contre un risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui lui a présenté

Cour de Cassation 1ère Chambre Civile 11 décembre 2019 n°18 -24.381

Les faits de l’espèce sont simples.

Un mandat de vente d’un bien immobilier est confié à une agence immobilière.

Un acquéreur est trouvé et dans le compromis, l’acquéreur déclare ne pas recourir à un emprunt pour acquérir le bien.

Malheureusement, lors de la réitération de l’acte de vente devant le notaire, l’acquéreur ne se présente pas.

Le vendeur assigne l’agent immobilier en justice pour obtenir des dommages et intérêts.

Il fait valoir que l’agent immobilier aurait dû, préalablement à la signature du compromis de vente, vérifier la solvabilité de l’acquéreur.

L’acquéreur était en effet âgé de 25 ans, célibataire et cariste-magasinier.

La Cour d’Appel rejette leur demande d’indemnisation en estimant que ces éléments de solvabilité figuraient à la promesse de vente et n’ont jamais été dissimulés au vendeur qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes.

La Cour d’Appel a estimé également que l’agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

L’arrêt est censuré par la Cour de Cassation qui estime qu’en statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé au vendeur de prendre des garanties ou les avoirs mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait présenté, la Cour d’Appel a violé l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

Il ressort de cette décision que l’agent immobilier ne doit pas se contenter de renseigner le vendeur sur les informations neutres et objectives relatives à la situation financière de l’acquéreur (obligation de renseignements) mais doit également conseiller le client sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée en lui indiquant le choix le plus opportun (obligation de conseil).

En clair, dans le cas d’espèce, il appartenait à l’agent immobilier non seulement d’informer le vendeur de la situation personnelle et financière de l’acquéreur sur la base d’éléments objectifs (âge, situation familiale et profession) mais également d’attirer son attention sur le risque d’insolvabilité en émettant au besoin ses réserves sur la capacité de l’acquéreur à respecter sa principale obligation, à savoir le paiement du prix de vente.

L’agent immobilier n’est pas seulement tenu d’une obligation de renseignements mais d’une véritable obligation de conseil.

Malheureusement, une telle obligation n’est pas toujours respectée et il est important d’être accompagné par un professionnel qualifié pendant tout le processus de vente, notamment par un avocat mandataire en transactions immobilières qui défendra les intérêts de son client et uniquement ses intérêts.

Florent Bacle
DROUINEAU 1927