La responsabilité de l’agent immobilier dans le manquement de vérification de signature lors de la procédure de notification faite aux acquéreurs

Arrêt cour de cass 3ème civ 21 mars 2019 n°18.10.772

La vente d’un bien immobilier bâti ou en VEFA doit être notifiée à l’acquéreur selon les règles prévue à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ainsi, la notification de la promesse de vente est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. Cette formalité fait courir le délai de rétractation mais suppose que la notification en question soit régulière.

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation vient préciser que l’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, à défaut sa responsabilité est engagée.

Les Faits : M. et Mme B ont consenti à M. et Mme D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l’article L. 271-1 du CCH. Cette promesse a été notifiée par deux courriers distincts d’une part à Mr D et d’autre part à Mme D. L’avis de réception de la notification de la promesse destinée à l’épouse fut toutefois signé par l’époux. Celui-ci ne précisait pas son nom et son prénom. Autrement dit, il n’était aucunement spécifié que celui-ci intervenait en tant que représentant de son épouse. Le 31 juillet 2013, le Notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation.

Estimant que la promesse avait été régulièrement notifiée, M. et Mme B ont assignés les acquéreurs, ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices. La Cour d’appel de Paris, a, de son côté, refusé de reconnaitre la qualité de mandataire à l’époux du fait de l’absence de précision quant à son nom et son prénom sur l’avis de réception litigieux. Elle a également constaté qu’il n’était pas certain que la lettre ait été notifiée à son destinataire, et a donc estimé que la notification de la promesse était irrégulière.

Le délai de rétractation, qui commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception ayant notifié à l’acquéreur la promesse de vente, n’avait pas couru à l’égard de l’épouse. Cette dernière pouvait alors valablement mettre en œuvre son droit de rétractation, qui entraine l’annulation de la promesse de vente litigieuse.

Cependant, la Cour d’appel a refusé d’engager la responsabilité de l’agent immobilier, aux motifs que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant contrat, ce dernier a notifié à chacun les époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L 271-1 du CCH, l’avant contrat du 22 décembre 2012 et qu’ainsi l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ».

Mr et Mme B, contestent l’arrêt et se pourvoient en cassation.
Ces derniers reprochent en effet à la cour d’appel de ne pas avoir recherché l’existence d’un mandat apparent autorisant l’époux à recevoir une telle notification au nom de son épouse. Enfin, ils estiment que l’agent immobilier, aurait dû vérifier les signatures apposées sur les avis de réception, et n’a par conséquent pas rempli sa mission.

La Haute Juridiction admet le raisonnement des juges du fond quant à l’irrégularité de la notification de la promesse de vente et la validité de la rétractation des acquéreurs. En effet, la troisième chambre civile précise que la régularité de cette notification, prévue par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, est subordonnée à la remise de la lettre à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet.

Cependant, la Cour de Cassation, casse et annule l’arrêt d’appel mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de Mr ET Mme B contre la Société En Appart’Et, sur le fondement de l’article L 271-1 du CCH précité et de l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.
La Haute Cour retient la faute de l’agent immobilier pour ne pas avoir vérifié la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs. Cette obligation s’impose également au Notaire lorsqu’il procède aux notifications prévues par l’article L.271-1 du CCH.

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