La gestion patrimoniale des collectivités et la prudence dans les opérations de revente.

On sait que les collectivités dans le cadre de leur gestion patrimoniale peuvent faire usage de l’article L 1311 – 13 du code général des collectivités territoriales et bénéficier de la sorte, en application des dispositions des articles 1042 ter 879 du code général des impôts, d’une franchise fiscale particulière intéressante.

Les actes ainsi reçus et authentifiés par le maire, le président de la commune de communes, celui du département, ..etc sont ainsi internalisés au sein de la collectivité et passés en la forme administrative avec la célérité et la sécurité que procure l’intervention d’un cabinet d’avocats spécialisés en droit public.

Dans une décision du 18 avril 2019, n°18-11.414, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeler, en matière de gestion patrimoniale, la prudence qui sied à toute intervention de la commune.

Dans le cadre de la mise en place d’un emplacement réservé, il y a plusieurs années, les propriétaires ont mis en demeure la commune de Saint-Tropez d’acquérir le terrain ce qui fut fait en 1982.

Jamais la commune n’a mis en œuvre le projet pour lequel elle avait prévu cet emplacement réservé.

En 2008, après modification des règles d’urbanisme, le terrain devenu constructible est revendu par la commune à un prix très largement supérieur à celui de son acquisition.

Estimant que la commune avait fait là une trop bonne affaire, les propriétaires initiaux ont saisi les juridictions judiciaires en paiement de dommages et intérêts.

C’est la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui vient sanctionner les juridictions de première instance de n’avoir pas entendu la requête des propriétaires initiaux.

Ces derniers, invoquant l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme, ont ainsi pu faire juger que le refus de toute indemnisation, dans le cas particulier qui était le leur, constituait une atteinte excessive à l’exercice du droit de propriété.

Le droit au respect des biens est ainsi préservé plus de 25 ans après l’acquisition du bien par la commune et sa rétrocession dans le cadre d’une vente.

C’est ainsi qu’une commune qui a pu garder un bien pendant un quart de siècle, doit être particulièrement vigilante au moment de sa revente, pour ne pas engager sa responsabilité si toutefois il apparaît que les conditions d’acquisition initiales lui ont été particulièrement favorables et qu’elle fait une trop bonne affaire en revendant le bien.

Il faut également que les conditions d’acquisition soient celles, particulières de l’emplacement réservé et du droit de délaissement voire de l’expropriation.

Car tout autre mode d’acquisition classique, en la forme administrative ou notariée, dans un cadre de vente de gré à gré, ne saurait engager la responsabilité de la commune si toutefois à la revente elle effectue une plus-value significative.

On aura donc égard dans la rédaction des actes administratifs, et dans le conseil donné pour la gestion de leur patrimoine aux collectivités, aux modes d’acquisition des parcelles et biens immobiliers composant le patrimoine de la collectivité.

La revente de ce bien doit être précédée d’une analyse très précise des conditions juridiques et financières dans lesquelles ce bien est entré dans le patrimoine de la commune.

Thomas DROUINEAU
Ancien Bâtonnier
Avocat spécialiste en droit public