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Quels sont les risques liés à la notion d’Aléa dans le cadre d’un contrat de Viager ?

Quels sont les risques liés à la notion d’Aléa dans le cadre d’un contrat de Viager ?

Auteur : BACLE Florent
Publié le : 14/08/2018
Le viager consiste en l’achat d’un bien immobilier par le « débirentier » (acquéreur) qui verse au vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature du contrat ainsi qu’une rente viagère sa vie durant.
Le terme « Viager » vient de « viage », qui signifie en vieux français « temps de vie ».
Cette expression évoque la notion d’aléa concernant la durée du contrat.
La vente en Viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique du terme (article 1964 du Code Civil). Quels sont les risques liés à cet aléa dans le cadre du viager? L’article 1974 du code civil stipule que le contrat de vente en viager est nul lorsque la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà morte au jour du contrat. Le contrat de vente en viager est également nul si :
  • la rente est constituée sur la tête d’une personne qui décède dans les 20 jours suivant la date de vente,
  • le vendeur était atteint d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente (art 1975 du code civil). Peu importe si l’acheteur ignorait ou non l’existence de cette maladie.
Suivant un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 2 février 2000 (n° 98-10714) même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, celle-ci peut être annulée s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur.

La jurisprudence sanctionne également l’absence de prix réel et sérieux, qui remet en question l’aléa du contrat.

Ainsi, afin de veiller à l’équilibre du contrat, elle admet qu’un prix qui n’est pas sérieux peut entrainer l’annulation de la vente. Le juge peut ainsi annuler la vente dans deux cas :
  • lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter ;
  • lorsque la rente apparait constituer un prix dérisoire par rapport à sa durée probable de versement.
Ainsi suivant un Arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation rendu le 13 décembre 2017 (16-17772), la haute juridiction vient confirmer la nullité de la vente en viager pour absence d’aléa.

A l'origine de l'affaire, le 1er juin 2004, une femme vend en Viager à un couple, un immeuble dont la valeur vénale est évaluée à 240.000 euros.

La valeur locative est quant à elle évaluée au montant de 713 euros par mois, tandis que le montant total de la rente ainsi que des charges était fixé à 770 euros ce qui présentait un solde en faveur de la crédirentière de l’ordre de 57 euros par mois.

Par acte sous seing privé, en date du 6 juin 2004, soit seulement 5 jours après l’acte notarié, la propriétaire autorise les deux débirentiers à résider dans le bien vendu à compter du 31 août 2004.

Au décès de la propriétaire survenu le 27 octobre 2005, l'héritier de cette dernière assigne les deux débirentiers en nullité de l'acte de vente.

La Cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 22 mars 2016 va relever que la défunte avait autorisé les débirentiers à résider dans le bien vendu sans limite de temps ni contrepartie ce qui constituait un avantage financier supérieur aux 57 euros par mois déterminés par la vente en faveur de la crédirentière.

Dans cette affaire, la haute juridiction vient confirmer l’arrêt de la Cour d’appel en précisant que cette dernière a exactement retenu "que la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages et charges incombant aux acquéreurs est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, de sorte que, dépourvu d’aléa, la vente était entachée de nullité ».

La Haute juridiction vient ici réaffirmer la notion d’aléa comme condition de validité de la vente en viager.


Florent BACLE et Ludivine TROUVÉ 


Cet article n'engage que ses auteurs.

Crédit photo : © Richard Villalon - Fotolia.com

 

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