Achat de terrain à bâtir : quid du droit de rétractation

En fin d’année 2018, nous étions venus apporter un éclairage sur la notion de « délai de repentir », appelé communément délai de rétractation.

Il subsiste souvent une interrogation quant à l’application de ce délai aux promesses de vente relatives aux terrains à bâtir.  Qu’en est-il ?

En droit, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Ce délai s’applique à tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Ce droit s’applique donc logiquement à l‘achat d’une maison, d’un appartement ou d’un bien l’état futur d’achèvement (VEFA). Une incertitude persistait concernant les terrains à bâtir : certaines cours d’appel avaient fait application de ce droit de rétractation pour l’achat d’un terrain en tenant compte du projet de construction de l’acquéreur.

Dans son arrêt du 4 février 2016, (3ème civ, n°15.11.140), la Cour de cassation clarifie ce point.

Les faits : Monsieur et Madame X signent une promesse de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire et de de prêt, concernant un terrain à bâtir pour y construire leur future maison. Ces derniers décident de ne pas donner suite à leur achat. Mais la promesse prévoyait dans un tel cas, qu’ils devaient verser une indemnité d’immobilisation aux vendeurs. Les acheteurs refusent d’indemniser les vendeurs et considèrent que la promesse est nulle car ils n’ont pas pu bénéficier du droit de rétractation imposé par la loi au profit de tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. La promesse de vente ne portait que sur le terrain à bâtir. Or, selon la loi, le droit de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Dans le cas d’espèce, la Cour de Cassation juge que la faculté de rétractation ou de réflexion prévue par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ne s’applique pas aux ventes de terrains à bâtir. Elle estime en effet que la faculté de rétractation ne concerne que « les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble d’habitation » et rejette une telle qualification pour un terrain à bâtir. Aussi, pour entrer dans le champ d’application de l’article L.271-1 du CCH, l’acte doit porter sur un immeuble (ou un immeuble à construire) effectivement à usage d’habitation à la date de signature de l’acte. Sont donc exclus les actes portant sur un bien dont l’usage d’habitation serait « projeté », comme c’est le cas pour un terrain à bâtir, et ce même si l’intention de l’affecter à un usage d’habitation a été précisée dans l’acte par l’acquéreur.

La Cour de cassation ne tient donc pas compte du projet de construction des acquéreurs.

Il y a une exception légale pour l’achat de terrains à bâtir situés dans un lotissement soumis à permis d’aménager. Notez que, dans ce cas, le code de l’urbanisme impose un délai de rétractation de 10 jours. (Article L.442-8 du Code de l’Urbanisme)

En cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à un Avocat spécialiste et notamment un Avocat mandataire en transactions immobilières qui pourra défendre mieux vos intérêts.