A quel moment le vendeur d’un bien immobilier doit-il informer l’acquéreur des risques environnementaux ?

Par application des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur immobilier doit être informé notamment des risques environnementaux et sanitaires avant la conclusion de l’acte de vente.

Cette obligation repose naturellement sur le vendeur mais également et indirectement sur les rédacteurs des actes de vente, qu’ils soient agent immobilier, avocat mandataire en transaction immobilière ou bien notaire, en vertu de leur obligation de conseil.

Tout défaut d’information en matière environnementale peut entraîner la résolution de la vente immobilière.

Mais que se passe-t-il lorsque le risque environnemental apparaît entre la régularisation de l’avant-contrat (dit plus simplement, le compromis de vente) et la réitération devant notaire (c’est à dire la régularisation de l’acte authentique de vente) ?

C’est à cette problématique que répond la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 septembre 2019 (numéro de pourvoi 18-16.700).

Les faits de l’espèce concernaient la cession d’un terrain de camping.

À la suite de la signature de l’acte sous seing privé, mais avant la réitération de l’acte sous la forme authentique devant le notaire, la parcelle sur laquelle se trouvait le camping litigieux fut inscrite en zone rouge du plan de prévention des risques

d’inondation approuvé par arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département.

Les acquéreurs s’aperçoivent de cette modification ultérieurement, à la suite du refus d’un permis de construire d’un local technique pour la construction d’une piscine chauffée (en raison précisément de l’inscription en zone rouge).

Ils assignent donc les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leur préjudice pour défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPR NP).

La Cour d’appel fait droit à leur demande et prononce la résolution de la vente du terrain de camping.

Les vendeurs se pourvoient alors en cassation.

Classiquement, ils font valoir le fait que la promesse de vente vaut vente et qu’en cas de promesse synallagmatique ultérieure réitérée par acte authentique, c’est à la date de la promesse, et non à celle de la réitération par acte authentique qu’intervient la vente et que c’est donc à cette date que selon eux doit être fourni le dossier technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et appréciée l’obligation prévue à l’article L. 125-5 du code de l’environnement aux termes de laquelle le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques existants.

La promesse synallagmatique de vente sous seing privé ayant été établie antérieurement à l’arrêté préfectoral ayant approuvé l’inscription de la parcelle en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation, il ne saurait selon le pourvoi leur être reproché de ne pas l’avoir communiqué à l’occasion de la réitération devant notaire, la vente étant parfaite dès la promesse synallagmatique.

La Cour de cassation ne l’entend pas de cette oreille et estime, au visa des articles sus évoqués, dans leur rédaction applicable, que :

«  si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ;

qu’ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l’Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n’en faisait pas état, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ; »

L’obligation d’information mise à la charge des vendeurs s’agissant des risques environnementaux s’impose donc tant au moment de la régularisation de l’avant-contrat que lors de la signature de l’acte authentique.

Naturellement, il incombe au vendeur mais surtout au notaire en charge de la rédaction de l’acte définitif de vérifier cet état des risques avant la signature de l’acte authentique, en complétant comme le suggère la Cour de cassation, le dossier de diagnostic technique, par un état des risques ou par une mise à jour des risques existants.

Faute pour le vendeur de le faire, la résolution de la vente est encourue et la responsabilité du notaire pourra inévitablement être engagée dès lors qu’il n’aura pas permis d’assurer la sécurité juridique et l’efficacité de l’acte auquel il aura prêté son concours.

Cette jurisprudence vient confirmer, une fois de plus, la nécessité pour les vendeurs d’être accompagnés par un professionnel du droit, et au besoin un avocat mandataire en transactions immobilières, tout le long du processus de vente, de la signature de l’avant-contrat jusqu’à la régularisation de l’acte authentique chez le Notaire.

Florent Bacle
DROUINEAU 1927